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La proprietà

di Stefano Pazienza

1. Il diritto di proprietà

La proprietà si definisce come quel diritto che un soggetto – il proprietario – ha di godere e di disporre liberamente di un certo bene in modo pieno ed esclusivo, nell’ambito dei limiti e con l’osservanza degli obblighi previsti dalla legge. (art. 832 c.c.)

Il concetto di proprietà non è rimasto immutato negli anni, infatti, è grazie alla Rivoluzione francese che si sono potuti sottolineare gli aspetti fondamentali del diritto di proprietà, cioè quelli di <godere e di disporre delle cose nella maniera più assoluta>, successivamente nel 1865, fu integrato nel codice civile italiano., dove è stato rivisto e vi sono stati posti dei limiti a questo diritto. Grazie agli sviluppi tecnici e culturali, il diritto di proprietà si esteso anche ad altri tipi di beni, infatti oggi esiste: il diritto di autore, invenzioni industriali, ecc.

Le principali facoltà che competono al proprietario sono dunque quelle di:

Ø      Godimento, cioè di utilizzazione e sfruttamento di un bene (se si tratta per esempio di una casa, egli potrà abitarvi, non abitarvi, recarvisi occasionalmente);

Ø      Disposizione, cioè di vendere il bene stesso, oppure donarlo, concederlo in locazione a terzi, trasformarlo. Il proprietario potrà perfino distruggere il bene, rottamarlo, portarlo a una discarica autorizzata per i rifiuti, ecc.; dovrà però tenersi conto dei limiti imposti dalla legge al diritto di proprietà.

 

Dire che la proprietà ha dei limiti significa ridurre o restringere ciò che il proprietario può fare del suo bene. Possono cioè verificarsi dei casi in cui la legge consente al proprietario di fare certe cose e non altre, o in cui egli possa fare alcune cose solo se rispetta determinate condizioni. Si possono citare:

Ø      I limiti contenuti nella disciplina dei rapporti di vicinato;

Ø      Quelli in materia urbanistica, nonché i vincoli di carattere artistico, storico, paesaggistico o ambientale;

Ø      Quelli relativi alla disciplina della espropriazione per pubblica utilità;

Ø      Quelli derivanti dall’esistenza di diritti reali altrui di godimento o di garanzia sulla cosa;

Ø      Quelli posti dal divieto di compiere atti emulativi, cioè quegli atti compiuti al solo scopo di nuocere o recare molestia a terzi, senza che il proprietario possa ricavarne alcuna utilità.

 

Per quanto riguarda gli obblighi, invece, il proprietario è costretto dalla legge a tenere certi comportamenti che di solito richiedono un sacrificio economico da parte sua. Possono essere ricordati, ad esempio, gli obblighi di conservare, coltivare o utilizzare in modo adeguato i beni che interessano la produzione nazionale, nonché l’obbligo, per i proprietari di fondi agricoli che ricadono in comprensori di bonifica, di realizzare le opere previste dal piano di bonifica (artt. 38 e 42 R.D. 13 febbraio 1933, n°215).

1.1 I rapporti di vicinato

Uno dei principali aspetti della disciplina della proprietà immobiliare è dato dai rapporti tra proprietari di fondi vicini. La legge a questo proposito detta una serie di disposizioni dirette a ripartire equamente i vantaggi e gli svantaggi che la vicinanza di due fondi comporta.

Le immissioni:

Sono le produzioni di fumo, calore, esalazioni, rumori, vibrazioni, odori e simili su un altro fondo. Tutti questi tipi di immissioni hanno dei limiti di tollerabilità che vanno applicati nel caso in cui ci sia un superamento di questi.

Le distanze tra costruzioni su fondi confinanti:

Trovano applicazione solo dove non esistano regolamenti comunali che prevedano distanze maggiori, come avverte lo stesso art. 873 c.c. Il principio di fondo del codice civile è il seguente: quando i regolamenti comunali non dispongono diversamente, le costruzioni su fondi confinanti, se non aderenti o unite, devono essere tenute a una distanza di almeno tre metri. In sostanza, può darsi la seguente alternativa: gli edifici sono aderenti; gli edifici si trovano a una distanza minima di tre metri. Se il proprietario costruisce a meno della metà della distanza prevista dalla legge, l’altro proprietario potrà, per costruire, o arretrare o avanzare costruendo in aderenza (pagando il terreno occupato), o in appoggio (pagando il terreno e la metà del muro).

Se il proprietario ha costruito sul confine, l’altro potrà o arretrare o avanzare costruendo in aderenza o in appoggio.

Le altre fattispecie:

Il codice civile disciplina anche altre fattispecie di distanza tra beni o parti di beni, con una normativa ispirata sempre, in generale, a ragioni volta a volta identificabili con la sicurezza, l’igiene, la salubrità, ecc.

Muri di cinta:

Se superiori a tre metri di altezza, si devono rispettare le distanze relative alle costruzioni; se inferiori, si potrà costruire ad una distanza inferiore a quella prevista. Se il muro è posto sul confine si potrà costruire in appoggio.

Pozzi e cisterne:

Devono essere posti ad almeno due metri di distanza dal confine.

Tubi per acqua:

Devono essere posti ad almeno 1 metro di distanza dal confine.

Fabbricati pericolosi o nocivi:

Devono essere costruiti ad una distanza in modo tale da non recare danni, in mancanza di regolamenti, si deve osservare una distanza idonea per preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza.

Canali e fossi:

Chi li vuole scavare deve attenersi ad una distanza pari alla loro profondità.

 

 

Alberi, siepi e arbusti:

Alberi di alto fusto a tre metri dal confine, alberi di non alto fusto a un metro e mezzo dal confine, siepi a mezzo metro dal confine. La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell’albero nel tempo della piantagione, o dalla linea del confine al luogo ove fu fatta la semina. Le norme del codice civile hanno valore suppletivo, nel senso che si applicano solo quando manchino sia le norme comunali, sia gli usi locali.

Luci e vedute:

Le luci sono le aperture che consentono il passaggio dell’aria e della luce, ma non consentono di affacciarsi. Devono essere aperte ad un’altezza di due metri e mezzo dal pavimento se al primo piano, a due metri se ai piani successivi; devono essere fornite di grate o di una rete con maglie non superiore ai tre centimetri quadrati.

I balconi e le finestre, invece, sono le aperture che consentono di affacciarsi. Deve essere rispettata una distanza di un metro e mezzo dal confine se la veduta è diretta, settantacinque centimetri se è laterale.

1.2 La proprietà edilizia

L’ordinamento giuridico non si preoccupa però solo delle questioni che l’esercizio del diritto di proprietà su un fondo può determinare tra privati, ma anche del superiore interesse della collettività, quindi che l’attività di costruzione di edifici si attui in maniera il più possibile armoniosa e ordinata, senza devastare le bellezze naturali o artistiche e rendendo maggiormente “vivibili” e ospitali gli agglomerati urbani. Questa scienza va sotto il nome di urbanistica, quella materia che va a regolamentare l’attività di edificazione da parte dei privati e degli enti pubblici. In campo urbanistico importante è l’intervento comunale. Ogni Comune deve infatti dotarsi di un piano regolatore, cioè di un progetto che, tenuto conto della situazione del Comune stesso, ne preveda lo sviluppo futuro, determinando in quali aree debbano essere localizzati gli interventi dei privati o della Pubblica Amministrazione, quali zone debbano per esempio essere destinate a verde pubblico, quali risanate, quali ancora destinate a insediamenti produttivi. Nel piano regolatore vengono stabiliti anche gli indici di cubatura per le varie zone, distinguendo quelle a più elevata concentrazione abitativa, da altre di tipo residenziale, ecc.

Il proprietario di un’area che intenda realizzare una costruzione, può farlo solo a condizione di essersi munito del permesso di costruire rilasciato dal competente ufficio del Comune in cui questa deve essere realizzata. Tale permesso è oneroso, nel senso che il cittadino deve corrispondere all’amministrazione comunale un “contributo di costruzione”.

1.3 I modi di acquisto della proprietà

Come è possibile acquistare la proprietà di un bene? Il codice distingue in proposito due modi di acquisto: a titolo derivativo; a titolo originario.

Nel caso dell’acquisto a titolo derivativo la proprietà perviene al nuovo proprietario direttamente dal precedente, quindi per contratto oppure per successione per causa di morte. Nel caso dell’acquisto a titolo originario invece, che ottiene la proprietà non ha alcun rapporto con il precedente proprietario, nel senso che non ottiene tale diritto né per contratto né per successione.

I modi di acquisto a titolo originario della proprietà sono:

1)       L’occupazione, che è un modo di acquisto che vale solo per le cose mobili che non siano di proprietà di alcuno, la loro proprietà si acquista semplicemente con l’impossessamento (es. un materasso gettato nei rifiuti);

2)       L’invenzione di cose smarrite, cioè il ritrovamento da parte di un soggetto di un bene mobile smarrito dal proprietario (tipico è il caso del portafogli ritrovato per strada), il ritrovatore deve consegnare l’oggetto in Comune, trascorso un anno senza che il proprietario si presenti, la cosa diventa per legge di proprietà di chi l’ha trovata. Nel caso in cui il proprietario riottenga la cosa, o direttamente da chi l’ha rinvenuta o dall’ufficio comunale, deve pagare a chi l’ha ritrovata un premio nella misura stabilita dalla legge, cioè il decimo della somma o del prezzo del bene ritrovato;

3)       Il ritrovamento di un tesoro. Tesoro è qualunque cosa mobile di valore, nascosta o sotterrata, di cui nessuno è in grado di dimostrare di essere proprietario. Esso appartiene, di regola al proprietario del terreno in cui viene ritrovato. Se un soggetto trova un tesoro in un terreno non di sua proprietà, questo andrà diviso in parti uguali, se il proprietario ha ingaggiato un soggetto per ritrovarlo, il primo avrà l’intero tesoro, il secondo avrà diritto a ottenere il compenso che gli era stato promesso;

4)       L’accessione: qualsiasi costruzione, piantagione od opera realizzata sopra o sotto il suolo appartiene di regola al proprietario del suolo;

5)       Gli incrementi fluviali, dei quali fanno parte sia l’avulsione (cioè il distacco a opera di un fiume di una parte di un terreno e la sua unione con un altro), sia l’alluvione (cioè la crescita di un fondo determinata dai depositi di terra lasciati dal fiume che lo lambisce). In entrambi i casi il proprietario del fondo che cresce acquista la proprietà degli incrementi;

6)       L’unione o commistione che è un modo di acquisto che riguarda solo le cose mobili e che si verifica quando due o più cose vengono a mescolarsi tra loro in maniera tale da non poter più essere distinte. Se il valore delle singole cose è equivalente, entrambi i proprietari acquistano la comproprietà sul prodotto finale. Quando invece una delle cose si può ritenere come “principale”, cioè di valore notevolmente superiore all’altra, sarà il proprietario della cosa principale ad acquistare la proprietà del tutto e dovrà indennizzare l’altro;

7)       Le stesse regole valgono per la specificazione, che si ha quando un soggetto realizza un’opera con un materiale che non gli appartiene. In questo caso lo “specificatore” può acquistare la proprietà dell’oggetto pagando al proprietario il prezzo della materia. Tuttavia, se il valore della materia sorpassa notevolmente quello della mano d’opera, l’oggetto rimane al proprietario della materia, che sarà tenuto a pagare allo specificatore il compenso per il suo lavoro.

 

Anche l’usucapione e il principio <possesso vale titolo> sono modi di acquisto a titolo originario della proprietà.

1.4 Le azioni a tutela della proprietà

Il proprietario che veda in qualche modo leso o minacciato il suo diritto di proprietà può ricorrere al giudice proponendo, a seconda dei casi, uno dei seguenti quattro tipi di azioni (dette petitorie): di rivendicazione, negatoria, di regolamento di confini, per apposizione di termini.

L’azione di rivendicazione o rivendica è la più importante. Con essa il proprietario può agire contro chi abusivamente possegga o detenga la cosa oggetto del suo diritto per ottenerne la disponibilità. Chi afferma di essere proprietario deve dimostrare il proprio effettivo diritto: non sarà pertanto sufficiente provare l’abuso dell’altro, poiché la proprietà potrebbe anche spettare a una terza persona. L’azione di rivendicazione si può esercitare senza limiti di tempo, purché non si sia verificata nel frattempo l’usucapione a favore di altri.

Nell’azione negatoria il proprietario chiede al giudice di dichiarare che sul proprio bene non sussistono diritti spettanti a terzi.

L’azione di regolamento di confini spetta a ciascuno dei proprietari di fondi vicini la cui linea di confine sia incerta. Ognuno dei due proprietari potrà dimostrare – con ogni mezzo di prova – sino a dove si estende la sua proprietà. In caso di incertezza il giudice dovrà attenersi alle mappe catastali.

Nel caso, infine, dell’azione per apposizione di termini, si presuppone che il confine sia certo e che su di esso non vi sia alcuna contestazione. In tal caso ognuno dei proprietari dei fondi confinanti potrà chiedere al giudice che disponga la posa dei segnali di confine a spese comuni dei proprietari dei fondi confinanti, quando questi segnali manchino o siano divenuti irriconoscibili.

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